Výnosové percento: Kľúčový ukazovateľ úspešnej investície
Pri hodnotení investície do nehnuteľnosti je najdôležitejším ukazovateľom výnosové percento. Tento ukazovateľ sa počíta ako podiel ročného čistého nájomného a celkových investičných nákladov (kúpna cena + náklady na rekonštrukciu). Čisté nájomné sa vypočíta tak, že od celkového nájomného odpočítame prevádzkové náklady (poplatky bytovému družstvu, elektrina, plyn).
Príklad:
Kúpna cena nehnuteľnosti: 100 000 €
Náklady na rekonštrukciu: 15 000 €
Mesačné nájomné: 535 €
Mesačné prevádzkové náklady :150 €
Výpočet:
Ročné čisté nájomné:
(535 € – 150 €) \times 12 = 4 620 €
Celkové investičné náklady:
100 000 € + 15 000 € = 115 000 €
Výnosové percento:
(4 620 € / 115 000 €) \times 100 = 4 %.
❗️Táto nehnuteľnosť má výnosové percento iba 4 %, čo znamená, že nie je dostatočne zisková. Aby ste dosiahli ziskovú investíciu, výnosové percento by malo byť aspoň 4,5 %. Ak je nižšie, riskujete, že budete musieť doplácať z vlastných zdrojov.
Prečo je dôležité mať výnosové percento aspoň 4,5 %?
Ak financujete investíciu hypotékou, potrebujete, aby mesačné nájomné pokrylo splátku úveru aj prevádzkové náklady.
Ukážeme vám to na praktickom príklade dvoch investorov:
Nevhodná investícia (výnos: 3,8 %)
- Kúpna cena: 100 000 €
- Hypotéka (mesačná splátka): 363 €
- Prevádzkové náklady: 120 €
- Celkové náklady: 483 €
- Mesačné nájomné: 436 €
- Mesačný rozdiel: -47 € (investor musí doplácať)
❌ Táto investícia nie je vhodná, pretože nájomné nepokrýva všetky náklady a investor každý mesiac stráca peniaze.
Vhodná investícia (výnos: 4,5 %)
- Kúpna cena: 100 000 €
- Hypotéka (mesačná splátka): 363 €
- Prevádzkové náklady: 120 €
- Celkové náklady: 495 €
- Mesačné nájomné: 500 €
- Mesačný rozdiel: +5 € (všetky náklady sú pokryté, mierny zisk)
✅ Táto investícia je vhodná, pretože výnos z nájomného pokrýva všetky náklady a nevyžaduje žiadne doplácanie.
Nezabúdajte: Dobrý investor nekupuje byty, ktoré ho stoja peniaze – kupuje byty, ktoré mu ich zarábajú. Pred kúpou nehnuteľnosti si vždy prepočítajte výnosové percento.
Hypotéka: Ako využiť finančnú páku na maximalizáciu zisku z nehnuteľnosti
Jednou z výhod investovania do nehnuteľností je možnosť využiť hypotéku a financovať len časť z vlastných zdrojov.
• Vlastné zdroje: 20 %
• Úver od banky: 80 %
Ak pri investícii použijete iba 20 % vlastných peňazí a nehnuteľnosť vám generuje ročné čisté nájomné 5 000 €, váš výnos z vlastných peňazí je 25 % ročne.
Pri správnom využití pákového efektu je možné dosiahnuť aj 40 % ročné zhodnotenie vlastných prostriedkov – čo je podstatne viac ako pri iných investíciách.
Rast cien nehnuteľností na Slovensku
Podľa údajov z Národnej banky Slovenska bola priemerná cena nehnuteľností na bývanie v roku 2014 približne 1 218,94 €/m². V roku 2024 dosiahla priemerná cena približne 2 500 €/m². To predstavuje nárast o približne 105% za uvedené desaťročné obdobie.
Dlhodobý trend ukazuje, že ceny nehnuteľností na Slovensku rastú v priemere minimálne o 6 % ročne. To znamená, že ako investor zarábate nie len z nájomného, ale aj zo stabilného zvyšovania hodnoty Vašej nehnuteľnosti.
Zaujímavá štatistika: V roku 2004 ste si mohli kúpiť 1 m² bytu za 1,7-násobok hrubej mzdy. Dnes je tento pomer stále rovnaký. Aj keď ceny rástli, rástli aj platy, čo naznačuje dlhodobý nárast cien nehnuteľností aj v budúcnosti.
Lokalita: Faktor, ktorý rozhoduje o úspechu
Výber správnej lokality zabezpečuje nielen stabilný dopyt po prenájme, ale aj dlhodobý rast hodnoty nehnuteľnosti.
Ideálna lokalita je:
• blízko centra mesta alebo v dobre dostupných štvrtiach
• v blízkosti univerzít, biznis centier, fabrík či veľkých zamestnávateľov
• s kvalitnou infraštruktúrou (MHD, obchody, školy, nemocnice)
• s vysokým dopytom po nájme (ideálne overiť inzeráty na prenájom v danej lokalite)
Ak sa byt nachádza v zlej lokalite, aj keď ho kúpite lacno, môžete mať problém s dlhodobým obsadením nájomníkmi alebo s rastom ceny.
Najčastejšie chyby pri investovaní do nehnuteľností
Mnoho investorov sa dopúšťa chýb, ktoré môžu ich investíciu znehodnotiť alebo zbytočne predražiť. O aké chyby ide?
1. Nevypočítanie výnosového percenta
Investori niekedy kúpia nehnuteľnosť, ktorá je predražená, a až po čase zistia, že ich výnos je pod 4,5 %. Dôležité je vypočítať čistý výnos ešte pred kúpou.
2. Podcenenie nákladov na rekonštrukciu
Ľudia často rátajú s oveľa nižšími nákladmi na renováciu, než sú reálne. Napríklad si myslia, že oprava bytu ich bude stáť 10 000 €, no v skutočnosti minú 20 000 €.
3. Neoverené prevádzkové náklady
Majitelia často tvrdia, že byt má nízke náklady na bývanie, ale realita môže byť iná. Najlepšie je vypýtať si reálne vyúčtovacie faktúry za predchádzajúce obdobia.
4. Nezariadený byt = zbytočné straty
Investori kúpia byt, ale nestíhajú ho zariadiť alebo prerobiť tak aby bol pripravený na prenájom v čo najkratšom čase. Ak ho nechajú pol roka prázdny, stratia napríklad 3 600 € (600 €/mesiac), ale náklady na byt stále platia.
5. Zlá lokalita
Kúpia byt v lacnejšej lokalite, ale nájomcovia sa často sťahujú, dopyt po prenájme je slabý a cena bytu nerastie.
Slovensko: Krajina vlastníkov nehnuteľností
Slovensko je výnimočné v rámci EÚ – až 90 % ľudí býva vo vlastnom, pričom v západnej Európe je to len okolo 50 %. Tento trend naznačuje silný dopyt po kúpe nehnuteľností, čo znamená, že ceny budú rásť aj v budúcnosti.
Zároveň, vďaka rastúcim úrokovým sadzbám hypoték bude mať menej ľudí možnosť kúpy vlastného bývania, čo zvýši dopyt po nájomných bytoch – čo je skvelá správa pre investorov.
Investovať áno, ale rozumne
Ak chcete investovať do nehnuteľností, vypočítajte si výnosové percento, vyberte si správnu lokalitu a nepodceňujte náklady. Pri správnom výbere môžete dosiahnuť stabilný výnos, ochranu pred infláciou a dlhodobé zhodnotenie kapitálu.
Ak sa vyhnete častým chybám, nehnuteľnosti zostanú jednou z najvýnosnejších investícií na Slovensku.
